Як оплачувати оренду житла в умовах воєнного стану

У зв’язку із військовою агресією Російської Федерації в Україні зруйновано інфраструктуру, закриваються підприємства, люди втрачають робочі місця, відбувається переселення і т.п. Зараз на порядку денному громадян України стоїть дуже багато питань, серед яких для осіб, що винаймають житло дуже актуальними є такі:

• Як здійснювати оплату за оренду житла в умовах воєнного стану?
• Чи є військова агресія РФ підставою для несплати за оренду?
• Які наслідки несплати за оренду в умовах воєнного стану?

Детальніше про це з правової точки зору розповідаємо нижче.

Інститут найму (оренди) житла врегульований статтями 810-826 Цивільного кодексу України.

За договором оренди (далі – Договір) власник (наймодавець) передає або зобов’язується передати наймачеві житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Одним із найбільш важливих обов’язків наймача за Договором є своєчасне внесення плати за найм житла.

Разом з тим, умови воєнного стану ставлять людей у скрутну ситуацію, коли наймач фактично неспроможний виконати свої обов’язки за Договором.

Для таких випадків законодавством встановлено поняття обставин непереборної сили або, як зараз модно казати, форс-мажорні обставини.

Що ж таке форс-мажор?

Кажучи людською мовою, форс-мажор – це обставини, що унеможливлюють виконання зобов’язань. Важливо звернути увагу, що це не просто обставини, які унеможливлюють виконання зобов’язання, а при цьому вони не залежать від волі сторін, які не можуть на них впливати чи керувати ними.

Цивільним кодексом України поняття форс-мажор не врегульоване, перелік таких обставин не зазначений.

Разом з тим, перелік форс-мажорних обставин передбачений ч. 2 ст. 14¹ Закону України “Про торгово-промислові палати в Україні”, відповідно до якої, форс-мажорними обставинами є: загроза війни, збройний конфлікт або серйозна погроза такого конфлікту, включаючи але не обмежуючись ворожими атаками, блокадами, військовим ембарго, дії іноземного ворога, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, дії суспільного ворога, збурення, акти тероризму, диверсії, піратства, безлади, вторгнення, блокада, революція, заколот, повстання, масові заворушення, введення комендантської години, карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, експропріація, примусове вилучення, захоплення підприємств, реквізиція, громадська демонстрація, блокада, страйк, аварія, протиправні дії третіх осіб, пожежа, вибух, тривалі перерви в роботі транспорту, регламентовані умовами відповідних рішень та актами державних органів влади, закриття морських проток, ембарго, заборона (обмеження) експорту/імпорту тощо, а також викликані винятковими погодними умовами і стихійним лихом, а саме: епідемія, сильний шторм, циклон, ураган, торнадо, буревій, повінь, нагромадження снігу, ожеледь, град, заморозки, замерзання моря, проток, портів, перевалів, землетрус, блискавка, пожежа, посуха, просідання і зсув ґрунту, інші стихійні лиха тощо.

Тобто визначилися: військова агресія Російської Федерації є форс-мажорною обставиною.

Що є наслідком форс-мажорних обставин?

Найважливіше, що необхідно розуміти – за загальним правилом форс-мажорні обставини не звільняють сторін від виконання своїх зобов’язань за договором.

Відповідно до ч. 1 ст. 617 Цивільного кодексу України, особа, яка порушила зобов’язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов’язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.

Згідно із ч. 1 ст. 611 Цивільного кодексу України, у разі порушення зобов’язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема:

1) припинення зобов’язання внаслідок односторонньої відмови від зобов’язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору;

2) зміна умов зобов’язання;

3) сплата неустойки;

4) відшкодування збитків та моральної шкоди.

Для повного розуміння уточнюємо, що неустойка – це штраф або пеня.

Тобто, за несплату або несвоєчасну сплату за оренду житла особа звільняється саме від відповідальності (відшкодування збитків, неустойки тощо) через форс-мажорні обставини.

Якщо за оренду житла не сплачено, сплачено несвоєчасно або сплачено частково – питання про неустойку й інші види відповідальності мова йти не може, однак наймодавець може вимагати все ж таки внести плату за оренду і це буде правомірно.

Про “свободу договору”.

Як було зазначено, “за загальним” правилом форс-мажорні обставини не звільняють сторін від виконання своїх зобов’язань за договором.

То можливо є індивідуальні випадки? – Так.

Договір – це всього лише формальне закріплення відносин між особами.

Однією із фундаментальних засад цивільних відносин є принцип свободи договору, відповідно до якого сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Коли мова йде про договір оренди житла, то є розуміння, що більшість таких договорів укладені в усній формі. До речі, це є також проявом вищезазначеного принципу, оскільки формою договору найму житла є письмова, про що можна говорити в окремій статті.

Так от, зараз громадяни України консолідувалися навколо вирішення однієї проблеми, ім’я якої знають всі без виключення. Проблематика має загальний характер і всі ми, в першу чергу, люди, а вже потім сторони по договору.

Користуючись принципом свободи договору, вимогами розумності та справедливості, необхідно спробувати домовитися із наймодавцем про тимчасове скасування оплати, часткової оплати, або оплати іншим способом.

В разі укладення договору в усній формі, питань немає взагалі, головне – домовитись.

В разі укладення договору в письмовій формі, юридична спільнота адвокатського об’єднання “Донець і Партнери” рекомендує оформлювати такі домовленості у вигляді укладення додаткової угоди до основного договору.

Якщо немає можливості зустрітися та підписати таку додаткову угоду, то нею можна передбачити особливий спосіб укладення: наприклад, шляхом обміну електронними копіями договору, підписаними електронним цифровим підписом (ЕЦП). Головне, щоб це не суперечило основному договору.

Тобто, можливість домовитись є завжди і нею необхідно скористатися, а процесуальне оформлення є вже другорядним питанням.

Все буде Україна!