Коли люди підписують договори кредиту іпотеки, вони НЕ читають уважно умови. А починають вивчати їх тільки тоді, коли вже йде сильне прострочення боргу і тоді з цим потрібно щось робити та якось вирішувати ситуацію. І в даному випадку немає нічого гіршого, як міфи відносно іпотечних кредитів. Як правило, половину ЦИХ міфів і помилок поширюють самі позичальники на різних форумах.
Спробуємо розвіяти кілька з них:
- Краще сплачувати потрохи, аніж не сплачувати зовсім
Якщо склалась така ситуація, що ви не можете сплачувати грошові кошти за іпотечним кредитом, то, як правило, краще припинити сплату зовсім – навіть якщо у вас є змога сплачувати суму за місяць не в повному розмірі. Наприклад, якщо ви повинні сплачувати 250$, а можете вносити грошовий платіж не більше 100$, то найкращим рішенням буде сплачувати 0$.
У кожному кредитному договорі є пункт, у якому зазначено яким чином буде відбуватися розподіл грошей у разі неповної сплати щомісячного платежу. Як правило, за таких умов грошові кошти йдуть в першу чергу на погашення пені, процентів та штрафів, які нараховуються на суму непогашеного тіла кредиту а потім вже безпосередньо кредиту. Як правило, внесених коштів на тіло кредиту вже не вистачає і проценти нараховуються знову. І так щоразу.
Саме цей фактор – структура боргу, – є основним при розмовах з кредитором, зверненні за правовою допомогою та інше. Адже, питання кредиту це завжди питання цифр. А основна мета позичальника – погашення тіла кредиту.
Крім того, якщо кредитор буде звертатись до суду стосовно стягнення заборгованості, то вам буде легше переконати суд врахувати строки позовної давності, оскільки вони обчислюються або з дати останнього платежу або з дати закінчення строку дії кредитного договору.
- Реєстрація неповнолітнього у жилому приміщенні, що перебуває під іпотекою стане на заваді примусового відчуження майна
Певний проміжок часу ця “лазійка” дійсно працювала і таким чином у людей була можливість убезпечити своє майно.
Однак з травня 2020 року діють зміни в Правилах реєстрації місця проживання, які затверджені Постановою Кабміну №481 від 27.05.2020. В цих правилах сказано, що у разі перебування житла в іпотеці, реєстрація місця проживання будь-кого, особливо дитини, здійснюється тільки за наявності згоди іпотекодержателя (кредитор за основним зобов’язанням).
Проте, це не означає, що місце реєстрації неповнолітніх взагалі не може співпадати з реальною адресою житла, що знаходиться під іпотекою. (Зареєструвати місце проживання неповнолітніх дітей у певному житлі можна до укладення договору іпотеки). Це як вихід з ситуації. Але в даному разі, при укладанні договору іпотеки, банк може відмовитись від надання кредиту поки малолітніх не буде виписано з житла. Тож, якщо ви в майбутньому будете відстоювати свої інтереси в суді, то виселити вас у законному порядку, при умові, що у житлі прописані неповнолітні діти – буде складніше.
- Протягом строку дії договору процентна ставка не змінюється
Під час підписання кредитного договору та договору іпотеки, співробітники банку можуть вас запевнити, що щомісячна сума грошей, необхідних для сплати не буде змінюватись.
Проте, як показує практика, краще вчитуватись безпосередньо у кредитний договір, де, як правило, зазначено, що протягом строку користування через неналежне внесення плати ставка може стати підвищеною. Також, поширеним є явище, коли перший рік чи два банк пропонує занижені ставки, Проте, мається на увазі, що після спливу цього строку вони можуть істотно підвищитись, а клієнт банку не буде обізнаним щодо цього.
Тож, читайте договори дуже уважно перед їх підписанням!
Додатково зазначимо з власного досвіду спілкування із позичальниками, юридична необізнаність останніх жодним чином не є виправданням у тому, що вони підписали договори із невигідними або незрозумілими для них умовами.
- Наявність усіх квитанцій свідчить про відсутність боргу
На жаль, дуже часто розрахунки банку та власні підтвердження відсутності заборгованості у вигляді квитанцій не збігаються.
Для того, щоб не переживати та бути 100-відсотково впевненим в тому, що у вас немає заборгованості перед банком після повного погашення за кредитом, обов’язково слід взяти у банку довідку про погашення кредитної заборгованості.
Якщо ж ваші розрахунки та розрахунки банку не збігаються, то варто звернутися до банку і отримати виписку по рахунку. Бувають випадки коли позичальник вносить щомісячну плату пізніше, ніж вказано в договорі (наприклад, не 10-го числа, як вказано в договорі, а 15-го). Тоді частина сплачених коштів йде на погашення штрафів за прострочення, а не на тіло кредиту. Як наслідок, через певний проміжок часу, воно стане більше.
Тому радимо приблизно раз в півроку звертатися до банку із запитанням яка у вас структура боргу та чи є у вас прострочені платежі, тощо.
- Можна не вносити платежі, якщо банк став банкрутом
В жодному випадку не варто розраховувати на такий легкий розвиток подій.
Під час ліквідації банку, його активи продаються іншим фінансовим установам через так званий голландський аукціон нарівні з іншим майном банку. З моменту ліквідації банку, регулювання ним здійснює спеціально уповноважена установа – Фонд гарантування вкладів фізичних осіб ( сайт: https://www.fg.gov.ua/ ). Саме цей орган є головним у ліквідації банку і приймає ключові рішення, в тому числі й з Вашим кредитом.
Якщо ваш банк було видано неплатоспроможним або якщо він в стані ліквідації, зайдіть на офіційний сайт Фонду гарантування вкладів фізичних осіб, або на сторінку вашого банку. Там будуть вказані нові реквізити для сплати.
Також, доцільно буде звернутись із письмовим запитом до уповноваженої особи на ліквідацію вашого банку, щоб підтвердити правомірність сплати грошових коштів на їхні реквізити.
- Якось саме вирішиться. Або “про мене забули то й не буду хвилюватися”
Теж, на жаль, один із поширених міфів. Варто пам’ятати, що кредит – то така річ, що нікуди від вас не дінеться, не загубиться серед інших численних кредитів, які надає банк. Розраховувати не те, що про вас банк забуде не варто, бо він згадає про вашу заборгованість та простроченні платежі у найнеочікуваніший момент. Або ж це зробить новий кредитор після отримання право вимоги за Вашим кредитним договором.
Тому, перед тим, як брати іпотечний кредит, слід поставитись до цього кроку дуже обачно. Варто детально та критично ознайомитись з умовами договору і, у разі необхідності, домовитись з банком про виключення деяких спірних положень (чи їх зміну). Це допоможе надалі мінімізувати ризик настання несприятливих та непередбачуваних обставин.
Та пам’ятайте, що можна завжди звернутися за юридичною допомогою до адвоката, який до укладення договору виявить всі його підводні камені.
Відвернути проблему завчасно завжди краще, ніж потім вирішувати її довго та муторно.
А якщо у вас є чинний іпотечний кредит, який є простроченим, то слід дуже ретельно контролювати ситуацію стосовно вашого майна. Про те, як це зробити ми розповімо у наступних статтях.
